买房指南



第一步:决定你的预算

规划好预算上限和可能的额外支出,并结合当地政策优惠来决定每笔支出。


第二步:调查市场

对目标房屋周边情况进行一下简单的调查,比如附近的公共交通,教育设施以及购物中心等。与此同时,地理因素也应该进行考虑,比如从目标房屋到市中心的距离或者噪音等级,以及周围是否有大型电塔等。


第三步:选择一个合适的房屋贷款并获得批准

得到一个预先批准是一个很有效的方法,这个需提供您的工作信息和收支证明以及一些相关私人信息。通常预先批准有90天的有效期。


第四步:押金

押金的金额一般是房屋价值的20%,或者有一个5%的押金保险政策可以选择,估算具体金额可以使用这个链接——genworth. com.au/premiumestimato


第五步:看房、检查

在正式付款买房前,有几个相关的检查需要完成:

1)检查房屋的损坏情况 (费用大概是$300-$700

2)检查房屋中是否有虫 (费用大概是$200-$500

3)如果目标房屋是一个单元,需检查分层产权情况 (费用大概是$250-$350

4)检查当地政策是否在将来会影响目标房屋


第六步:提交买房申请和确保贷款的批准

1)私人财产合约

在您的申请被接受之后,需提交一个10%的押金(其间有一个5-10个工作日的冷却期,在这期间您可以撤回买房决定,但会交一个价值房屋售价0.25%的违约费用),之后所有的押金会被退还。

2)拍卖

在进行拍卖前,您需要确认您持有一个预先批准,并且相关法律文件和检查已全部进行完毕。若竞拍成功,您有义务去执行交易,并在这个过程中没有冷却期。

3)贷款

与相关人员讨论决定是选择活利率贷款还是定利率贷款。


第七步:安排合约押金

一种方法是用私人账户支付,另一种是用贷款支付。若选择贷款支付,您需要准备一个押金保证书(由保险公司签发)。


第八步:合同和法律文件

在签合同之前最好要优先咨询律师。合同一般会包含:在您得到正式房屋所有权前的过渡期(可调整),房屋保险等。完成后,律师会帮助您选择一个合适的日期去签订合同。合约押金会有房屋中介存在一个信用账户里直到法律所有权移交。


第九步:落户

一般是合同签订后46周时间。建议确认一下您的合同是否允许您在正式落户前有一次最终检查,具体时间安排可以与房屋中介进行沟通。在过渡期结束后,就可以拿到钥匙入住了!



Checklist

在您检查房屋的时候,最好检查以下几个方面:

一、地理位置

1)周边是否有您可能需要的便利设施?

比如,商店、教育设施、医院、公共交通、食物和娱乐场所等。

2)当地政府是否对该区域有所规划?

3)您去工作需要多久?


二、房屋内部

1)检查内部都包括了什么:

比如,地毯,窗帘,空调,暖气以及餐具等。

2)是否有足够的卧室和洗手间?

3)电线是否老化?

4)下水道是否通畅?

5)墙壁、天花板和地板是否保存良好?

6)厨房是否保存良好?
7
)是否所有的门窗都能正常打开?

8)储存空间是否足够?
9
)是否有摆放冰箱、洗碗机、洗衣机以及甩干机的空间?


三、房屋外部

1)是否有道路外的停车位?

2)房屋结构是否完好?

3)周围是否有沼气?

4)检查喷漆,窗户,栅栏,花园,房顶和排水槽是否情况良好?
5
)是否可能在未来扩建?

6)有多少阳光可照进房屋?

7)是否有噪音?(交通,火车,飞机等)


搬家前的准备

一、还有6星期

1)确定搬家日期,联系搬家公司

2)收集足够的箱子

3)如果必要,安排必要的休假时间

4)如果选择搬家公司,考虑新老房屋外的停车位

5)安排新房屋保险

6)注意订阅邮件中需要更改地址的信息

7)准备一个搬家所需文件的文件夹

8)检查所有大型家具能否在新房屋中摆放

二、还有4星期

1)清理不需要的物品

2)售卖或捐赠不需要的物品

3)安排一个垃圾清洁来清理剩下的东西


三、还有3星期

1)安排您的邮件到新地址

2)可能涉及到的机构 (包括但不限于):

  • 银行
  • 保险
  • 私人健康基金
  • 电话和网络运营商
  • 电视,杂志或其他订阅
  • 您的雇主
  • 家人,朋友,同事
  • 私人医生
  • 相关驾照和车辆注册
  • 电力公司
  • 社会福利部门
  • 学校
  • 税务机关
  • 律师
  • 退休金


四、还有2星期

1)转移或设定新的水电煤气,电话,网络和付费电视等

2)气体存储罐应该清空并打开闸门

3)将搬家前不会用的东西打包

4)将箱子按房间,易碎贴好标签

5)将所有箱子标号

6)设定好箱子存放区域

7)在搬入当天安排一个锁匠去给新房屋换上新锁

8)确认搬家公司

9)给新的住客收集好需要的器械使用说明书

10)取消所有日常服务,例如草坪修剪


五、还有1星期

1)解冻并清空冰箱

2)关闭洗衣机

3)打包完毕并确认所有的箱子已经标好


六、搬家当天

1)准备好工具箱以及所有所需文件

2)对搬家公司有明晰的指示

3)检查是否有遗忘的物品

4)确定电表和煤气表已经查好,电话、网络已断联

5)留下器械使用说明书,并给新住户写清您的地址

6)留下车库、后门和备用钥匙

7)关闭电源,热水和燃气

8)将所有门窗锁好


七、搬进新家后

1)检查所有的钥匙和新房屋中器械的使用说明

2)检查水电燃气是否连接,热水阀门是否打开

3)换新锁

4)尽快组装新床

5)如果任何物品有丢失或者损坏,请及时通知搬家公司

6)将宠物关于室内一周左右,让它慢慢熟悉新环境


浮动利率和固定利率的选择

一、浮动利率 (单笔付款金额不定)

1)好处:

  • 可以进行额外支付,以此减少利息所需金额,帮助您更快还清贷款
  • 相对更灵活,比如可以进行贷款抵消等

2)需考虑的方面:

  • 如果利息上升,您的付款金额也会随之增加
  • 预算会因此不确定性变的困难
  • 若您没有提前对利息的上升做出预算,您可能面临支付困难的情况


二、固定利率 (单笔支付金额固定)

1)好处:

  • 您的应付金额不会因为利率提升而提升
  • 给您的预算提供稳定性

2)需考虑的方面:

  • 若利率下降,您不会从中获益
  • 因有固定期限限制,在此之前,您不能售卖您的产权或重新贷款
  • 若您在此期限内进行售卖、投资贷款等行为,贷款方可以合法对您进行罚款
  • 您不能进行提前还贷
  • 在此贷款失效后,当您想重新贷款时,利率可能已显著上升



无本金贷款和本金&利息贷款

一、本金&利息贷款

1)好处:

  • 您的付款金额会逐渐递减,您会在贷款期限内完全偿还您的贷款

2)需考虑的方面:

  • 因为您需要偿还本金和利率,您的单笔付款金额会稍高一些


二、无本金贷款

1)好处:

  • 您的单笔付款金额会偏低一些,因为您只需要偿还利息

2)需考虑的方面:

  • 当无本金贷款期限结束,您的单笔付款金额会升高,而且需要在短期内偿还本金



对冲账户

1)好处:

  • 您的房屋贷款只根据您的净收支来收取费用,减少您所需要支付的利息,以此让您更快还清贷款

2)需考虑的方面:

  • 更高的月付款金额
  • 在相关银行账户中无利息收入
  • 额外的付款金额



银行抵押贷款保险

  • 通过申请使用这个保险,您可以买房而不用存20%的押金 (通常仅需5%)。而且相对于那些有着大笔押金的借款人,您也有着显著的利息竞争力。 简单的来说,在澳大利亚的房屋市场中,倘若没有这款银行抵押贷款保险,许多的初次购买者可能会丧失他们的房屋购买能力。

银行抵押贷款保险不仅保护了房东的权益,也同时使借款人负担更小的押金压力。

倘若您面临着押金的压力,因此可以考虑与房东交涉有关银行抵押贷款保险的有关事项,或许可以在一定程度上帮到您。

  • 银行抵押贷款保险具体是怎么帮助借款人的呢?

有了这个保险您可以:

1. 更快的买房并且不用支付房租

2. 使用您现有的押金买到更贵的房子

  • 流程

您的房东会告诉您在您申请贷款后,您所需要支付的手续费。这个费用会根据很多因素来决定,包括您押金金额的多少和您所借贷款的种类。另外,您也可以选择将这笔费用算到您的贷款金额中去,当然,您需要支付利息;或者,您可以选择在您的房东发放贷款前将这笔费用付清。

  • 退款

倘若您的贷款会在前两年结束,这笔手续费用或许可以部分退还。

另一种情况是,您的房东并不会提供退款,因为您在开始时会受到一个费用的折扣。若您接受这个折扣之后,尝试去用这笔贷款与第三方进行其他投资,或者增加贷款金额,那么您需要再次支付这笔手续费用。

因此,您可以向您的房东咨询,他们是否有相关的退款政策,并且是否适用。

  • 还款

如果您面临一个还款的困境,最好尽快通知您的房东,或许可以通过交涉安排一个还款金额的变动。

  • 如果房屋已经售出,而您又无法支付贷款怎么办?

若您无法继续支付贷款,那么您所抵押的财产会被拍卖。如果通过出售您财产的所得金额不够支付贷款金额的话,您的房东会进行申诉,同时,保险公司会暂时补齐差价。

但您会继续承担这个差价的债务,保险公司会要求您或您的担保人尽快补齐差价。






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